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风财讯窥报|正荣地产：杠杆之上玩“交叉平衡”
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摘要：本文重点： ①详解回款、现金和短债比； ②合联营利润增4倍，如何平衡权益比？ ③并表比例涨到90%，并表负债和表外资金稳吗？ 就在正荣地产发布2020年中报的前几天，风财讯获悉，
本文重点：
①详解回款、现金和短债比；
②合联营利润增4倍，如何平衡权益比？
③并表比例涨到90%，并表负债和表外资金稳吗？
就在正荣地产发布2020年中报的前几天，风财讯获悉，正荣地产与8家银行签署了一笔3年期的无担保贷款，规模为1.41亿美元。
虽然8月24日的业绩发布会上，正荣管理层并未回应这笔操作，但从中报可以看出，上半年正荣在争取银行借款方面，做了尽可能多的尝试。
截止6月30日，正荣地产的借款中，银行借款占比提升了9个百分点，相应压缩的是非银借款，比例下降11个百分点。
风财讯留意到，上半年正荣地产发行的5年期公司债，票面利率也仅在5.75%，相较此前境内公司债7.50%的成本，降幅明显。
目前正荣地产短债比例降到30%，现金对短债比2.1倍，融资综合成本7%，平均贷款年期拉长到3年以上。
这些也使得正荣地产在2020上半年，“调债”成为其最显著的一个标签。
站在杠杆之上，再来审视正荣上半年的经营、财务、投资情况，这些指标的“交叉平衡”瑜伽动作练得好不好，能更清楚看出健康水平。
据了解，正荣地产今年预算的净流入金额大概45亿。
房企的现金流入，主要来自销售收入和借款。
借款方面，正荣已拿到的战略授信额度在2500亿，发改委美元额度3.5亿美金，小公募额度10亿元，此外还有美元债点心债、双边贷款、ABS等额度，资金相对充裕。
而中报显示，正荣地产未来一年到期的总债为190亿元。
对比可见，正荣今年整体的负债压力较小，偿债风险可控。
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利润端：合联营贡献增加4.1倍 将提高权益比
2020上半年，正荣地产的业务结转收入145亿元，同比增长6.5%。
其中结转的联合营收入为62亿，支撑了42%的收入，正荣地产应占的权益为25亿。
由此，体现在利润上，上半年正荣的毛利润30亿，同比增加6.5%；实现核心纯利11.48亿，同比增加8.3%，尤其联合营贡献的利润，同比大幅增加4.1倍，到3.66亿。
相应的，母公司拥有人应占核心纯利9亿，同比减少6.4%。
可见，目前正荣的利润，为合联营公司“挑大梁”。
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投资端：并表比例增至90% 将减少表外负债
风财讯注意到，在投资端，截止今年6月底，正荣土储的权益比，也提升到了58%。
随之，正荣上半年新增土储的并表也明显增加，这则涉及并表负债的增多，以及对负债出表的处理。
正荣地产副总裁刘伟亮并未避讳这个问题，其表示，2019年-2020年正荣的并表比例达到90%，但期末的净负债比率减少到71.4%，处在健康水平。
期末对联合营项目的借款担保，也从年初的48亿大幅减少到24亿。
同时，公司现在非并表的净负债从去年的超40亿，大幅减少到24亿，降幅近一半；表外权益的现金则达到40亿，完全能覆盖净负债。
“今年我们希望在提高并表比例的同时，继续把表外负债减少。”
刘伟亮透露，今年上半年正荣落地的30个项目，其中有21个由合作开展，权益比例提升到了64%，并表比例86%。
“预期后续的权益比例会维持60%-70%。每个项目的合作控制在2-3家，这样有较多的主动性，磨合效率更高。”其表示。
与此同时，正荣地产的投资依然主要围绕长三角和海峡西岸。
中报显示，正荣交付的项目中，42%位于长三角、51%在海峡西岸，其它在中西部、 环渤海。
“下半年出地节奏会坚持现在的平滑投资，不会放缓，但如果土地市场太热， 我们可能也会避一避风头，或者转向有利润、有周转的区域加大一些力度。”
基于目前的健康的现金杠杆水平，稳定的营收状况，刘伟亮表示，对完成全年的目标相对比较有信心。
完
文章来源：《财讯》 网址: http://www.caixunbjb.cn/zonghexinwen/2020/0825/441.html