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风财讯窥报|禹洲集团:物业想象与净利分化
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摘要：(作者|王婷婷 来源|风财讯) 本文重点:①物业分拆估值分析 ②利润、负债等财务状况详解 8月24日，禹洲集团公布2020上半年业绩报，当日股价收盘报4.15港元，涨2.98%，是公司股价的历史最
(作者|王婷婷 来源|风财讯)
本文重点:①物业分拆估值分析 ②利润、负债等财务状况详解
8月24日，禹洲集团公布2020上半年业绩报，当日股价收盘报4.15港元，涨2.98%，是公司股价的历史最高值。
不过，最大的拉涨因素或许不是半年报，因为近一个月禹洲集团的股价，呈现持续拉涨状态。
筹备拆分物业上市，被视为更重要的市场刺激因素。
(禹洲集团上市至8月24日股价日K图)
中报就显示，上半年禹洲的物业管理收入同比大涨62.16%，实现2.9亿元。
禹洲业绩会上，管理层也表示，正在整合优化物管和商管业务，分拆计划有条不紊进行，已向联交所递表。物业拆分将送股，物业板块计划2021年实现1亿-1.5亿利润。
不过目前禹洲的收入绝对支柱依然是地产销售。
截止2020年6月30日，禹洲集团的合约销售金额428.5亿元。截止7月销售金额则约在538亿元，意味着去化率达到50%，能实现千亿销售目标。而据管理层，公司明年目标增速是20%。
上半年销量中，仅长三角就贡献了267.6亿元的销量，占集团总销量的62.47%。
目前，禹洲锁定在"长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域"6大都市圈深耕，上半年土储2024万平，167个项目都分布其中，这也将是禹洲未来3-4年的发展格局。
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物业收入大涨62% 上市估值前景待定
截止2020年6月底，禹洲集团营业收入140.07亿元，同比上升20.36%，创历史新高。
在其物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入、酒店运营4大业务中，传统销售贡献了136亿元，同比上升20.45%，占总收入的97.20%，依旧是绝对的主流。
期内，租金收入和酒店运营收入则分别为9723万元、605万元，同比下降34.09%和29.25%。
值得一提的是，物业管理费收入2.9亿元，虽然仅占比2%，但同比上升62.16%。
风财讯从中报看见，至今年6月，禹洲的物管公司在管总建筑面积约1300万平，合同管理面积约2200万平，基本处在行业TOP20的水平。
对比营收和规模，禹洲的物业接近浦江中国、祈福生活服务，后两者目前市值分别为9.60亿、6.40亿。禹洲分拆物业上市，募资量和估值空间，或不低于前者。
不过值得一提的是，浦江中国和祈福生活服务的市盈率分别为48.23倍和5.97倍，差距悬殊。
祈福生活市盈率之所以低，因为作为新上市公司，市值较小、业绩缺乏想象空间，所以资金关注度不高。浦江中国作为一家完全独立的私营物业管理公司，业态的特殊性支持了一定的估值。
这也给体量相当的禹洲物业提供了"前车之鉴"。
东方证券首席经济学家邵宇告诉风财讯，伴随第二轮物业上市潮，和其他行业一样，物业股的eps总量也会稳定并下行，物管公司估值已经开始分化，龙头和二三梯队的估值会越来越悬殊。
在这样的行情下，作为非头部规模的新上市物业公司，禹洲物业需要创造更多的业绩或模式想象空间，拉升资本市场关注，才能创造长期且持久的股市效益。
"可以预见，禹洲物业后续收并购的节奏，应该会提速。也会加大高利润的商业管理，提升市场吸引力。"分析师表示。
值得一提的是，禹洲集团一直是尊重投资者的"高派息公司"，今年拟宣派中期股息每股12港仙，派息比率35.65%，股息率接近11%。
因而物业分拆上市，给投资者的回馈力度，也值得期待。
毛利改观净利分化 短债风险可控
8月25日，禹洲集团股价低开，午间休盘价3.62，跌12.77%，客观反应出资本市场对其中期业绩的看法。
利润方面，截止今年6月，禹洲集团的毛利32.76亿元，同比上升4.33%，毛利率为23.4%，剔除非现金调整后，毛利率为27.0%，情况较2019年有改观。管理层表示，公司毛利率将维持27%以上。
期内，禹洲集团的溢利(净利润)15.5亿元，同比增4.97%。
文章来源：《财讯》 网址: http://www.caixunbjb.cn/zonghexinwen/2020/0825/445.html